Переезд обратно в Россию

[alex67]

Вы условия своего моргиджа хорошенько опрочли-то, потрудились напрячься?

В любом договоре займа под залог чего угодно ВСЕГДА оговаривают пороговые условия!
Уверен, что и в Вашем договоре они тоже оговорены

Я-то условия своего моргича прочитал очень хорошо, а вот вы об условиях моего моргича понятия не имеете даже приблизительного, что не мешает вам с умным видом рассказывать ужастики про мое мрачное будущее.

Когда рыночная стоимость залогового имущества по каким либо причинам падает ниже т.н. пороговой, оговоренной в договоре, кредитор вправе потребовать от должника выплатить незамедлительное погашение ВСЕГО ДОЛГА.

Не мелите чепуху. В моем договоре нет никакой пороговой стоимости. Есть только два случая, при которых банк потребует незамедлительного погашения всего долга - если я продаю жилище, ну и с наследников в случае моей смерти, естественно.

Иными словами, Вам лично в самую пору МОЛИТЬСЯ, чтоб
1) пузырёк Канадского государственного долга не лопнул раньше времени, ибо тогда несомненно все проперти обвалятся гиже плинтуса, как корпоративные, так и частные
2) Чтоб Трамп и впрямь не замыслил вас ещё больше нагибать и воспитывать, очередными тарифами или присоединениями.
Ибо от этого тоже панические настроения превозбладают со всеми вытекающими

Я атеист, и меня рыночная стоимость моего жилища не интересует ни с какой стороны. Я не знаю, какая она сегодня, а в будущем пусть хоть падает, хоть поднимается, мне все равно, так как я не собираюсь недвижимость ни продавать, ни покупать.

"Государственный долг", Трамп какой-то... Бред сивой кобылы.

Очевидно, что вы понятия не имеете, что такое "обратный моргич" - reverse mortgage. Поинтересуйтесь, раз уж вступаете в дискуссию по предмету, о котором не имеете ни малейшего представления.

[sergant]

Reverse mortgage — это кредит под залог дома для людей старше 62 лет.

Банк платит владельцу — деньгами, ежемесячными выплатами или линией кредита — используя стоимость дома как обеспечение.
Дом остаётся за владельцем, но долг растёт.

Когда человек умирает, продаёт дом или переезжает, кредит нужно вернуть — обычно продажей дома.
Если долг превышает цену дома, банк не может требовать разницу (при HECM-программе).

Проще говоря: владелец «продаёт» часть стоимости дома банку, оставаясь жить в нём.

>>> Может банк прекратить выплаты, если дом потерял в цене?

Нет, если это HECM (Home Equity Conversion Mortgage, стандартная федеральная программа).

Банк не может прекратить выплаты и не может требовать доплаты, даже если дом подешевел.
Риски падения цены несёт FHA (страховка программы).

Выплаты могут остановиться только если:

• владелец перестал платить налоги или страховку,

• не живёт больше в доме,

• или не поддерживает дом в надлежащем состоянии.

>>> Как банк получает свои проценты?

Проценты прибавляются к сумме долга. Банк ничего не получает пока владелец живёт в доме.

Каждый месяц:

начисляются проценты и страховка FHA,

всё это добавляется к основному долгу.

Когда дом продаётся или владелец умирает, долг погашается:

• из выручки от продажи,

• либо наследники платят, если хотят сохранить дом.

Таким образом, банк зарабатывает, когда кредит закрывается, а не во время выплат.

>>> Если к моменту смерти клиента долг будет больше, чем стоимость дома, как банк вернет свои деньги?

Банк не возвращает разницу. Потери покрывает страховка FHA.

HECM-кредит застрахован федерально. Когда долг превышает цену дома:

• наследники могут отказаться от дома без долгов;

• банк продаёт дом, получает всё, что можно;

• недостающее возмещает FHA из страхового фонда.

Это называется non-recourse — долг ограничен стоимостью залога.

[sergant]

>>> А если это не HECM? Тогда может потребовать деньги обратно? Или перестать выплачивать?

Да. Если кредит не HECM, а частный (proprietary reverse mortgage), то защита слабее.

• Банк может прекратить выплаты, если стоимость дома упала ниже остатка долга.

• Может требовать возврата суммы, превышающей цену дома, если это разрешено договором.

• Нет федеральной страховки, покрывающей убытки.

Итог: безопасность для владельца гарантируется только у HECM. Частные варианты требуют внимательного чтения условий.

[Сева]

Вот эту часть про HECM кредит и FHA я не знал

HECM stands for Home Equity Conversion Mortgage, a type of reverse mortgage insured by the Federal Housing Administration (FHA) that allows homeowners aged 62 or older to borrow against their home equity

Как я понимаю, это относится к США.

Собственно потому и не знал, что на Канадском гос.сайте про страховку ни слова
https://www.canada.ca/en/financial-cons ... .html#toc5

Defaulting on your reverse mortgage

If you default on your reverse mortgage, you could face serious consequences. This may include the foreclosure of your home.
You may default on a reverse mortgage by:
1) using the money from the reverse mortgage for anything illegal
2) being dishonest in your reverse mortgage application
3) letting your home fall into a state of disrepair that would lower its value
4) not following any conditions in your reverse mortgage contract
Each reverse mortgage lender may have their own criteria for defaulting on a reverse mortgage

Вот здесь вроде про страховки
https://www.osfi-bsif.gc.ca/en/supervis ... -insurance

Considerations:

It appears from the RML (reverse mortgage loan) agreement that OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions) reviewed that a lender can suffer a loss in:

a Non-Default Context, where the fair market value of the property is less than the outstanding balance of the RML; and
a Default Context, where the lender does not recover the entire outstanding balance of the RML plus related expenses.

From a prudential perspective, since the risks inherent to RML insurance are different than those relating to conventional mortgage insurance (e.g., the outstanding balance increases, rather than decreases, over time), it is expected that requirements regarding earning patterns for unearned premiums and minimum regulatory capital requirements would be different than those relating to conventional mortgage insurance

Поскольку этот RML выплачивается ежемесячно (как правило), то при падении рыночной цены собственности, крайне велика вероятность, что банк найдёт тысячу причин попросту ПРЕКРАТИТЬ ВЫПЛАТЫ, притянув за уши что-нить к пунктам 1-4

[Underwood]

А что, кто-то реально пользует этот реверсивный мортгидж?
Мне казалось проблема обратная - куда все эти деньги девать на пенсии чтоб потом не отдать государству за просто так.
Все эти RMD и всё такое...

[alex67]

Поскольку этот RML выплачивается ежемесячно (как правило), то при падении рыночной цены собственности, крайне велика вероятность, что банк найдёт тысячу причин попросту ПРЕКРАТИТЬ ВЫПЛАТЫ, притянув за уши что-нить к пунктам 1-4

Нет никакого правила снимать деньги с реверс-моргича ежемесячно, не фантазируйте. Это кредитная линия, хочешь занимай деньги хоть каждый день, а если не хочешь, так не снимай никогда.

Падение цены может служить основанием для прекращения выплат только в том случае, если падение произошло по вашей вине. Заботьтесь о своей собственности, и банк не найдет ни одной причины прекратить выплаты, безотносительно к рыночной цене. Наоборот, банк заинтересован в том, чтобы вы были его клиентом как можно дольше, это его заработок - давать деньги в долг.

[alex67]

А что, кто-то реально пользует этот реверсивный мортгидж?

Почему нет? Разве деньги лишними бывают?

[Underwood]

а что, кто-то реально пользует этот реверсивный мортгидж?

почему нет? разве деньги лишними бывают?

Ну не знаю, скорее как-то психологически действует на нервы кмк, нет такого? Ну это индивидуально.
Мне как-то смотрится как типа сдаёшься и осознаёшь, что это уже закат, финишная прямая.
Но некоторые люди уходят в дома престарелых и довольны.
А мне кажется это дипрессуха... Ну фиг его знает.

[alex67]

Ну не знаю, скорее как-то психологически действует на нервы кмк, нет такого? Ну это индивидуально.
Мне как-то смотрится как типа сдаёшься и осознаёшь, что это уже закат, финишная прямая.
Но некоторые люди уходят в дома престарелых и довольны.
А мне кажется это дипрессуха... Ну фиг его знает.

Если вам 80 или 90, то вам не кажется, что это закат, это и в самом деле финишная прямая. Радуйтесь, что дожили до этого возраста, не всем удается.

Не понял насчет "типа сдаешься". О чем вообще речь? Я ни с кем не воюю, кому я сдаюсь?

Мне психологически действует на нервы тот факт, что я владею жилищем на сотни тысяч долларов, но мне от этого никакой пользы. Как бы хожу по серебряному полу и какаю в золотой унитаз. Ну, так конвертируйте половину стоимости вашего дома в наличные и наслаждайтесь всей полнотой жизни, какой еще можете. Очень способствует поднятию духа и отличная профилактика от депрессухи.

Встречал людей, у которых на нервы очень сильно действует хроническая нехватка денег, но не встречал таких, у которых депрессуха возникала бы от их избытка.

Насколько я знаю, такой вид банковских услуг в России не предоставляют, хотя потребность в этом тоже есть, конечно же. Вместо этого придумали какой-то договор купли-продажи частному лицу с правом пожизненного проживания. Есть еще договор ренты, то же яйцо, только в профиль. В отличие от банка, покупатель заинтересован в том, чтобы проживающий дал дуба как можно скорее, так что иногда новый владелец как бы помогает проживальщику освободить квартиру.

[Underwood]

Dup